Czy każda przebudowa w nieruchomości wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę lub odpowiedniego zgłoszenia do właściwych organów? Planując zmiany, nawet te wykonywane w mieszkaniu, do którego przysługuje nam prawo własności, warto pamiętać o dopełnieniu formalności. Ustawa z dnia 07 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186) kategoryzuje prace wykonywane w nieruchomości na: bieżącą konserwację, remont lub przebudowę.
Bieżąca konserwacja
Bieżącą konserwację należy rozumieć, jako wykonanie prostych czynności, które zmierzają do zapewnienia odpowiedniego stanu nieruchomości, jednak nie obejmują zasięgiem części wspólnych budynku, w którym mieści się dana nieruchomość. W ramach bieżącej konserwacji wykonuje się prace polegające m.in. na malowaniu lub gipsowaniu ścian, wymianę armatury lub umeblowania czy zmiana podłogi. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury, wyburzenie ścian działowych także należy zakwalifikować do kategorii prac w ramach szeroko pojętej aranżacji wnętrz. Powyższe czynności nie wymagają uprzedniego uzyskania zgód czy pozwoleń od właściwych organów.
Remont
Należy rozróżnić bieżącą konserwację od remontu, który swoim zakresem znacznie bardziej oddziałuje na substancję nieruchomości. W ramach remontu wymieniamy okna lub zmieniamy instalacje grzewcze. Zaplanowanie remontu w zakresie którego podjęte zostaną czynności skutkujące odtworzeniem pierwotnego stanu nieruchomości (art. 3 ustawy prawo budowlane), poprzedzone powinno być dokonaniem odpowiedniego zgłoszenia do starostwa powiatowego lub urzędu miasta. Przyjmuje się jednak, że w przypadku braku ingerencji remontu w części wspólne budynku, właściciel remontowanego mieszkania jest zwolniony z powyżej opisanych formalności.
Przebudowa
Zgodnie z art. 3 pkt. 7a) ustawy prawo budowlane – „należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego; […]”. Jeśli zatem przebudowa zmierza do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych budynku, to osoba podejmująca się prac w postaci np. wymiany okna lub drzwi połączone ze zmianą ich wielkości, zobligowana jest do uzyskania pozwolenia na budowę. Rozróżnienia wykonywanych prac (na prace remontowe a przebudowę) dokonuje się według kryterium zmian technicznych i użytkowych budynku, których zmiana warunkuje posługiwanie się pozwoleniem na budowę.
Warto pamiętać o dopełnieniu formalności. W innym przypadku możemy narazić się na konsekwencje przewidziane w ustawie prawo budowlane z tytułu samowoli budowlanej w postaci m.in. konieczności wykonania kosztownej rozbiórki określonego elementu tzw. obiektu budowlanego.
Autor: Anna Socik
zdjęcie: realtor.com