Ustawa deweloperska, w celu ochrony środków finansowych klientów deweloperów, wprowadziła liczne konstrukcje prawne, do których stosowania zobowiązani są realizujący inwestycje deweloperzy. Jednym z nich jest obowiązek posiadania przez dewelopera mieszkaniowego rachunku powierniczego, służącego gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę przyszłego lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego, w ramach realizowanego przez dewelopera przedsięwzięcia.
Ustawa przewiduje dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych – otwarty oraz zamknięty.
Otwarty rachunek powierniczy
W ramach otwartego rachunku powierniczego po zakończeniu danego etapu prac, a przed uruchomienie transzy deweloperowi, dokonuje się weryfikacji czy przewidziane w harmonogramie prace zostały faktycznie wykonane. Jeżeli wszystko zgadza się z harmonogramem prac, bank wypłaca deweloperowi określoną transzę środków, natomiast w przypadku wykrytych nieprawidłowości wypłata może zostać wstrzymana. Deweloper może dysponować środkami wypłacanymi z otwartego rachunku powierniczego w miarę postępów prac budowlanych tylko w celu realizacji tej inwestycji, dla której prowadzony jest rachunek. Dzięki temu jednocześnie angażuje on mniejszy kapitał własny i ponosi niższe koszty kredytu przyznanego na finansowanie inwestycji, co zmniejsza ryzyko jego upadłości.
Zamknięty rachunek powierniczy
Inaczej wygląda kwestia wypłaty środków finansowych uzyskanych od klientów w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, gdzie wszystkie środki na nim zdeponowane przekazywane są deweloperowi dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa objętego treścią umowy deweloperskiej. W praktyce następuje to po przekazaniu bankowi odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę własność lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego. Zaletą zamkniętego rachunku powierniczego jest wysoki stopień ochrony interesów nabywcy, gdyż aż do momentu przeniesienia na nabywcę prawa własności, środki wpłacone przez klienta na rachunek na nim pozostają. Rachunek powierniczy zamknięty zmusza dewelopera do sfinansowania przedsięwzięcia w sporej mierze ze środków własnych bądź z kredytu, co może negatywnie wpływać na jego kondycję ekonomiczną i zwiększa ryzyko utraty płynności przez dewelopera, gdy w trakcie realizacji przedsięwzięcia popadnie on w opóźnienie w płaceniu bieżących zobowiązań.
Decyzja o wyborze prowadzonego rachunku bądź rachunków należy do dewelopera i głównej mierze zależy od struktury finansowania danej inwestycji.
zdjęcie: www.gotcredit.com